全球历次房地产大泡沫之二 日本房地产泡沫
任泽平 2017-09-13 来源:方正宏观 阅读 83
1986-1990年日本房地产催生了一场史无前例的大泡沫,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。随后在加息、管制房地产贷款和土地交易、资本流出等压力下,房地产大泡沫轰然倒塌。

目录:

1  美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫

1.1  背景:经济繁荣、享乐主义、消费信贷

1.2  狂热:政府支持、银行助推、投机盛行

1.3  崩溃及影响:飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机

2  日本1986-1991年房地产泡沫

2.1  形成:经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率

2.2  狂热:银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行

2.3  崩溃:房地产泡沫轰然倒塌,日本金融战败

2.4  影响:失去的二十年

3  中国1992-1993年海南房地产泡沫

3.1  形成:特区实验,南巡讲话,住房改革

3.2  狂热:财富神话,击鼓传花

3.3  崩溃及影响:宏观调控,银根收紧,烂尾楼,不良贷款

4  东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴

4.1  1997年亚洲金融风暴始末

4.2  亚洲金融危机的背景条件:金融自由化、国际资本流入和固定汇率制

4.3  金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘

4.3.1  泰国

4.3.2  马来西亚

4.3.3  香港

5  美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机

5.1  形成:网络泡沫破灭,“居者有其屋”计划,低利率,影子银行

5.2  疯狂:政府刺激,银行助推,短融长投

5.3  崩溃及影响:利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则

6  历次房地产泡沫的启示

全球历次房地产大泡沫之二 日本房地产泡沫

2、日本1986-1991年房地产泡沫

1985年日本经济空前繁荣,“买下美国”“日本可以说不”盛行。在低利率、流动性过剩、金融自由化、国际资本流入等刺激下,1986-1990年日本房地产催生了一场史无前例的大泡沫,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

随后在加息、管制房地产贷款和土地交易、资本流出等压力下,房地产大泡沫轰然倒塌,随后房价步入漫长下跌之旅,日本经济陷入失落的二十年。

2.1、形成:经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率

(1)80年代初日本经济空前繁荣

从上世纪60年代开始,日本保持着高速经济增长。1964年东京奥运会,1966年大阪世博会,日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

上世纪80年代初期日本连续赶超意大利、法国、英国和德国,成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。

日本制造的产品遍布全球,日本企业在全球范围内大量投资和收购。日本的贸易和制造业直逼美国,在电子、汽车、钢铁、造船等领域更是超过美国。日本经济规模达到美国一半,外汇储备超过4000亿美元,占世界外汇储备的50%。

1985年,日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市,甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。

日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期,在空前繁荣的背后,一场危机正在酝酿当中。

(2)广场协议:阴谋?阳谋?

1978年,第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升,美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天,保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀,他连续三次提高联邦基金利率,实施紧缩的货币政策。

这一政策使美国联邦基金名义利率上升到20%左右的水平,吸引了大量的海外资金流入美国,导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底,美元汇率上涨了近60%,美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。

美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善国际收支不平衡的状况,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

1985年9月,美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长,在纽约广场饭店举行会议,决定五国政府联合干预外汇市场,使美元兑主要货币有序地下跌,以解决美国巨额的贸易赤字,史称“广场协议”。

“广场协议”签订之后,五国开始在外汇市场抛售美元,带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值,而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中,日元的升值幅度最大,三年间达到了86.1%。

这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月,日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议,日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元,涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨,但由于石油危机的影响,仅持续了1年。

日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位,促进了日本对外投资大幅度增加,为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时,日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。

全球历次房地产大泡沫之二 日本房地产泡沫

(3)低利率和放松金融管制

由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格,日本政府制定了提升内需的经济扩张政策,并放松国内的金融管制。

从1986年1月到1987年2月,日本银行连续5次降低利率,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低。受货币宽松推动,1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上,但CPI同比增速并不高,这给了日本央行错觉。

1986年日本进一步金融市场自由化,企业可发行多种公司债券进行融资。据统计,日本企业在1985-1989年间融资金额上升了5.5倍。

在低利率和流动性过剩的背景下,大量资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是,股价扶摇直上,地价暴涨。但是当时,日本已经完成了城镇化建设,国内的城镇化率超过90%。一个巨大的泡沫正在诞生。

2.2、狂热:银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行

(1)银行积极发放贷款

20世纪80年代,日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化,日本政府决定实行双重标准:国内营业的可以按照本国4%的标准,有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下,日本银行除了必须不断补充资本金之外,还得调整银行资产结构。

相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款,房地产抵押贷款只需一半资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到房贷领域。

房地产业巨大的泡沫刺激了金融机构的房贷增长,银行大量投资房地产业,发放了大量抵押贷款,鼓励土地持有者进行投机。在地产泡沫膨胀时期,对房地产贷款的增长比货币供应量更快。

日本银行《经济统计月报》显示,1984-1989年,银行对房贷年均增长率为19.9%,远远超出了同一时期9.2%的贷款增速。大藏省的《法人企业统计季报》表明,日本企业同期购入土地所需外部资金大部分来源于银行贷款。

在房价持续上涨阶段,银行业低估了房地产作抵押的贷款所含的风险,甚至发放无抵押的信用贷款。部分银行高层以放贷规模作为员工考核指标。于是,房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占比例逐年增加。

随着地价和股价的上涨,借款人的抵押能力增强以及账外资产增加,这部分利用不动产抵押贷款筹集到资金的企业,将其大部分资金用于购买将来有可能升值的土地、股票等等,循环往复不断推升房价。

从1986-1991年,银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。1984-1991年日本城市地价指数上涨了66.1%,而同期消费者物价指数仅上升了12.6%,地价高企完全脱离实体经济增长,泡沫日益膨胀。

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(2)国际热钱涌入

同一时期,国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后,日元每年保持5%的升值水平,这意味着国际资本只要持有日元资产,可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益。

敏锐的国际资本迅速卷土重来,在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力,导致股价和房价快速上涨,从而吸引了更多的国际资本进入日本投机,泡沫越吹越大。

(3)货币驱动,投机盛行

随着大量资金涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京的商业用地价格指数为120.1,到了1988年暴涨至334.2,在短短三年内增长了近2倍。

1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨,已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高,使得许多工厂企业难以扩大规模;过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍;高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

2.3、崩溃:房地产泡沫轰然倒塌,日本金融战败

在股市与房市双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并且采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策,最终股市房市泡沫先后破裂。

(1)紧缩货币政策

随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%),而且股价和房价加速上涨,日本央行从1989年开始连续5次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。

一开始,日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害,如果提前知道,可能政策会有所变化。

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(2)对房地产贷款和土地交易采取严厉管制

1987年7月,日本财务省召集有关金融机构举行听证会,了解金融机构在房地产市场上的活动。此后,财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。

受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

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(3)调整土地收益税

在1987年10月调整税制之前,拥有土地10年以内被视为“短期持有”,而10年以上则被认为是“长期持有”,在调整税制后,持有不超过2年被视为是“超短期持有”,并受到重点监管。

(4)股市泡沫率先破裂

日本货币政策的突然转向,首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%。

人们依稀记得,就在半个月前的1989年12月31日,日经指数还达到了辉煌的高点38915点。但是,以1990年新年为转折点,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

1990年9月,日经股票市场平均亏损44%,相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

(5)巨大的房地产泡沫轰然倒塌

公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌趋势。

与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去,陆续竣工的楼房没有住户,空置的房屋到处都是,房地产价格一泻千里。

1992年,日本政府出台“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的冰河时代。

几种因素的叠加,加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年,日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

紧接着,作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果,给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年,日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账,其中1/3与房地产有关。

1991年7月,富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着,东海银行,协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光,使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后,几家大银行相继倒闭。

“土地神话”的破灭,中小银行的破产,证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后,受到亚洲金融危机、次贷危机等影响,日本房地产市场再也未能重回辉煌。

(6)漫长的下跌之旅

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。

大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。

2008年,日本国土交通省调查数据显示,日本的房屋空置率达到了13.1%,高于1988年的9.4%,是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整,但日本房地产市场依然疲软。

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2.4、影响:失去的二十年

日本房地产泡沫破灭后,经济陷入了失去的二十年和长期通缩,居民财富大幅缩水,企业资产负债表恶化,银行不良率上升,政府债台高筑。日本政治影响力下降,超级大国梦破灭。

(1)1991年泡沫调整幅度大、持续时间长的原因:适龄购房人群和经济增速拐点

日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当,那么为何1991年是大拐点?

如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991年间维持在高水平。

但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。

1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。

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(2)陷入失去的二十年和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。

值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反映未来前景仍不乐观。

(3)私人财富缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知,房地产比重无疑大于股票。

全球历次房地产大泡沫之二 日本房地产泡沫

(4)企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债务,1991年后尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少,到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

(5)银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行(2009),国际经济评论]。日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏(2008)国际经济评论]。

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(6)政府债台高筑

经济的持续衰退,和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国的39.5%,2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。

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(7)国际地位下降

1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。

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